A 2024-es év jelentős változásokat hozott az építési jogi szabályozások terén. A legfontosabb változás, hogy 2024. október 1-én hatályba lépett a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.).
A Méptv. megalkotásának fő célja az volt, hogy az eddigi széttagolt szabályozási rendszer helyett egy átlátható és egységes szabályozást hozzon létre. Az építési jogi reform keretében a Méptv. hatálybalépésével együtt számos kormányrendelet hatályon kívül helyezésre, illetve módosításra került. Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Kormányrendelet (Kivitelezési Rendelet) legújabb módosításai számos új előírást tartalmaznak, amelyek érintik a beruházókat, kivitelezőket és a finanszírozókat egyaránt. Cikkünkben bemutatjuk, milyen újdonságokat hozott a jogszabályváltozás az építtetői fedezetkezelés körében.
Az építtetői fedezetkezelés szerepe és szabályozása a magyar jogrendszerben
A jogszabályváltozások ismertetését megelőzően szükséges röviden áttekinteni az építtetői fedezetkezelés jogintézményét, amely a magyar jogrendszerben az építőipari beruházások pénzügyi biztonságának és átláthatóságának biztosítását szolgálja a Kivitelezési Rendelet 2009. október 1-ji hatálybalépése óta. A fedezetkezelés célja, hogy a kivitelezési szerződésben meghatározott pénzeszközök rendeltetésszerű felhasználását ellenőrizze, ezáltal csökkentve a lánctartozások és a pénzügyi visszaélések kockázatát. A jogintézmény szabályozását a Kivitelezési Rendelet tartalmazza, amely bizonyos értékhatár felett kötelezővé teszi a beruházások finanszírozásának fedezetkezelő közreműködésével történő lebonyolítását. A fedezetkezelő feladata, hogy ellenőrizze a szerződéses kifizetések jogszerűségét, biztosítva ezzel a fővállalkozók és alvállalkozók számára a munkájuk ellenértékének határidőben történő megfizetését. E mechanizmus hozzájárul a piaci szereplők közötti pénzügyi bizalom erősítéséhez, valamint az építőipari projektek zavartalan lebonyolításához, elősegítve a szerződéses kötelezettségek teljesülését és a jogviták minimalizálását.
Építtetői fedezetkezelő kötelező alkalmazása
A Kivitelezési Rendelet szerint [17.§ (2) b)] a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény (Kbt.) hatálya alá nem tartozó, de a Kbt. szerinti közösségi értékhatárt elérő vagy azt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén kötelező építtetői fedezetkezelőt alkalmazni. A Kivitelezési Rendelet módosítása folytán kiegészült a kötelező alkalmazás alól kivont építmények köre az atomenergia alkalmazására szolgáló, a honvédelmi és katonai, valamint a nemzetbiztonsági célú építményekkel. Ezen építmények megvalósításánál tehát, értékhatártól függetlenül, már nem kötelező építtetői fedezetkezelőt igénybe venni.
A kötelező alkalmazás körében egyrészről vizsgálni kell az aktuális közösségi értékhatárt, másrészről pedig az építőipari kivitelezési tevékenység értékét. A Kbt. szerinti közösségi értékhatár 2024. január 1-től, építési beruházás esetén 5.538.000,- euró, azaz 2.120.223.300,- forint. Az építőipari kivitelezési tevékenység értékének számításakor az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet (Építésügyi Bírság Rendelet) szerint számított építményértéket kell figyelembe venni.
Ezen a ponton érdemes kitérni arra, hogy az építési jogi reform részeként az Építésügyi Bírság Rendelet is módosításra került, mely módosítás a fedezetkezelő kötelező alkalmazási alapját képező építmény érték számítását is érintette. Az Építésügyi Bírság Rendelet 1. számú mellékletében meghatározott egységárak jelentős emelkedést mutatnak a rendelet korábbi időállapotához képest. Egy példán bemutatva ez azt jelenti, hogy egy 5000 m²-es ipari csarnok építése esetén a korábbi Építésügyi Bírság Rendelet egységárával (250.000 Ft) számítva az építmény értéke 1.250.000.000 Ft volt, míg a jelenlegi Építésügyi Bírság Rendelet egységárakkal számítva (700.000 Ft) az építmény értéke 3.750.000.000 Ft lenne. A példában foglalt esetben tehát ugyanazon építmény méret esetén a korábbi Építésügyi Bírság Rendelet hatálya alatt építményérték szerint az építmény nem tartozott volna a kötelező fedezetkezelés körébe, a módosított rendelet szerint ugyanakkor az építményérték már meghaladja az értékhatárt, így a fedezetkezelő alkalmazása kötelező lenne.
Az Építésügyi Bírság Rendelet hatálya alá nem tartozó építménykörök esetében a Kivitelezési Rendelet szerint [17.§ (3) b)] az építményértéket az építési tevékenység végzésére vonatkozó fővállalkozói kivitelezési szerződésben megállapított, általános forgalmi adó nélkül számított kivitelezési érték alapján kell kiszámolni. A kivitelezési érték meghatározásánál egybe kell számítani az azonos építtető által, azonos vagy egymáshoz kapcsolódó vagy különálló földterületen, az azonos rendeltetésű vagy a rendeltetésében egymáshoz szorosan kapcsolódó olyan új építmények vagy meglévő építményen végzett építőipari kivitelezési tevékenység értékét, amelyek építőipari kivitelezési tevékenysége két éven belül megkezdődik. Az egybeszámítás kapcsán újdonság a Kivitelezési Rendeletben, hogy már a különálló földterületeken végzett építőipari kivitelezési tevékenységek értékét is egybe kell számítani, a fent felsorolt feltételeknek megfelelő esetben.
A szabályozás további változásai
A módosítás folytán bekerült a Kivitelezési Rendeletbe az építtetői fedezetkezelőkre vonatkozó összeférhetetlenségi szabály. Eszerint az építtetői fedezetkezelő nem láthat el fedezetkezelői feladatokat azon beruházás esetében, amelynek finanszírozásában részt vesz vagy részt vett.
Pontosításra került a fedezetkezelői szerződés tartalmának meghatározása is. E körben kiemelendő, hogy a kivitelezési tevékenység szakaszokra bontása esetén az egyes szakaszok meghatározásának tartalmaznia kell a szakasz kezdő és befejező időpontja és ellenértéke mellett az egyes szakaszokban elvégzendő építési tevékenységek leírását is.
Módosításra került a Kivitelezési Rendelet kivitelezési tevékenység felfüggesztésére irányuló rendelkezése is [18.§ (6)]. Eszerint abban az esetben, "ha az építtető nem helyezi az előírt határidőre, ennek hiányában a kivitelezési szerződés hatályának beálltát követő nyolc napon belül a fővállalkozó kivitelező teljesítésének vagy részteljesítésének szerződés szerinti fedezetét az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá, és az építésügyi hatóság az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását nem tiltotta meg, a fővállalkozó kivitelező, valamint a megrendelő vállalkozó kivitelezővel szerződött alvállalkozó kivitelező jogosult az építőipari kivitelezési tevékenységet harminc napra felfüggeszteni" [18.§ (6)]. A Kivitelezési Rendelet korábbi időállapota szerint a fenti esetben a felfüggesztésre csak a fővállalkozó kivitelező volt jogosult, a módosítással azonban már a fővállalkozó kivitelezővel szerződött alvállalkozó kivitelező is jogosult felfüggeszteni a kivitelezési tevékenység folytatását.
Összességében elmondható, hogy az építtetői fedezetkezelést érintő változtatások többnyire a korábbi szabályozás értelmezését segítő, pontosító és kiegészítő változtatások voltak. Ebből adódóan az építtetői fedezetkezelés alapvető szabályai tulajdonképpen változatlanok maradtak. Azt ugyanakkor érdemes kiemelni, hogy az építményérték meghatározásának alapjául szolgáló Építésügyi Bírság Rendelet módosításai mindent összevetve jelentős hatást gyakorolnak az építtetői fedezetkezelésre vonatkozóan is, ugyanis az egységárak emelkedésével és a Kivitelezési Rendeletben szabályozott egybeszámítási szabály kiegészítésével tágult a kötelező építtetői fedezetkezelés hatálya alá tartozó beruházások köre.