Amikor földről, házról vagy lakásról van szó, az ember sohasem lehet túl óvatos; még akkor sem, ha teljes mértékben megbízik a szerződéses partnerében; az ismeretlen, vagy nem kellően ismert jogi környezet ilyen esetben is okozhat kellemetlen meglepetéseket.
Ausztria ugyanakkor gyakran a stabilitás és az értékállóság szinonimája is: az osztrák gazdaság meghatározó Európában, alacsony munkanélküliséggel és magas jövedelmi szintekkel és ebből fakadó életszínvonallal. Emellett a jogi környezet biztonságos és kiszámítható, a tulajdonosi és bérleti viszonyok jól szabályozottak, ami vonzóvá teszi az országot az ingatlanbefektetések szempontjából is.
Ezzel összhangban az utóbbi időben tovább nőtt és a legutóbb publikált adatok szerint a 40%-ot is elérte a külföldi ingatlanvásárlók aránya Ausztriában (ezek főleg magyar, más EU-s, amerikai, közel-keleti, illetve a dél-koreai és japán intézményi és egyéb befektetők).
A vásárlások célja többségében továbbra is a befektetés (értéknövekedés és hosszútávú bérlet) vagy üzemeltetés (üzlethelyiségek és rövid távú bérleti konstrukciók), azonban egyre nagyobb számban fordulnak elő olyan érdeklődők is, akik saját vagy Ausztriában tanuló gyermekük lakhatása, illetve üdülés céljából keresnek megvásárolható ingatlant.
Az egyes ingatlanok vételára alapvetően függ azok elhelyezkedésétől (pl. Bécs vagy más tartományi főváros közelsége; turisztikai régió általában drágább), az ingatlan korától és várható hozamától (pl. egy 1953 előtt épült és hatóságilag szabályozottan bérbeadható ingatlan bérleti díja mindig alacsonyabb) függ. Általánosságban elmondható azonban, hogy egy ausztriai ingatlan esetén lassú, de folyamatos értéknövekedéssel (2-8%), összességében magas, de tartományonként vagy akár településrészenként jelentősen eltérő bérleti hozamokkal (4-7%) lehet kalkulálni.
Jelen írás az ausztriai ingatlanszerzés általános osztrák jogi előírások szerinti menete és legfontosabb gyakorlati pontjai kapcsán igyekszik támpontot nyújtani az Ausztriában befektetni, vállalkozást indítani vagy éppen Ausztriába költözni vagy ott üdülési célból ingatlant vásárolni tervezők számára.
Megjegyzendő, hogy a felek nincsenek teljesen elzárva attól, hogy az ingatlanadásvételi szerződésükre egy másik állam, pl. Magyarország jogát kössék ki. A felek ezen jogválasztása azonban nem vezethet és nem is vezet ahhoz, hogy a tulajdon átruházására vonatkozó, dologi jog által szabályozott szerződéses rendelkezések, a tranzakció ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére vonatkozó rendelkezések, a tranzakcióhoz kapcsolódó adó- és illetékjogi rendelkezések, valamint az ingatlan adásvételi szerződés formájára vonatkozó rendelkezések kikerüljenek az osztrák jogi rezsim alól.
A jelen összefoglaló nem teljes körű, és nem helyettesíti a tervezett konkrét tranzakció előzetes vizsgálatát és értékelését.
I. A vételi ajánlat
II.1 A vételi ajánlat kötelező jellege
Az ajánlat Magyarországhoz hasonlóan Ausztriában is lényegében az adásvételi szerződés megkötésére tett javaslat. Ahhoz, hogy a jognyilatkozat ajánlatnak minősüljön, annak tartalma kellően konkrét és részletes kell, hogy legyen, vagyis tartalmaznia kell minden olyan körülményt, amely egy szerződés létrejötte szempontjából lényeges (pl. felek, szerződés tárgya, vételár). Ezen kívül az ajánlatnak egyértelműen és határozottan ki kell fejeznie az ajánlattevő (rendszerint a vevő) szándékát az adott ingatlan – az ajánlatban rögzített feltételekkel történő – megvásárlására.
Amennyiben tehát a leendő vevő rövidebb-hosszabb keresgélés és nézelődés után talál egy ingatlant, amelyet meg szeretne vásárolni, úgy arra vételi ajánlatot kell tenni. Pusztán az ingatlan meghirdetése nem tekinthető az eladótól származó kötelező érvényű eladási ajánlatnak, amelyet azzal a válasszal, hogy „Igen, vásárolni akarok” úgy lehetne érvényesen elfogadni, hogy azzal szerződés jöjjön létre.
Az ingatlanügyletben rendszerint résztvevő ingatlanközvetítő minden bizonnyal örömmel fog a potenciális vevőnek egy vételi ajánlat-tervezetet adni, azonban a vételi ajánlatot alaposan át kell gondolni és szabatosan meg kell fogalmazni, különös tekintettel az ingatlan esetleges és egyúttal javasolt előzetes jogi és műszaki vizsgálatának eredményére figyelemmel. Mindezért erősen ajánlott, hogy a vevő már az ajánlattételi szakaszba is bevonjon közreműködő szakembereket, például ügyvédet, közjegyzőt, építészt vagy egyéb ingatlanügyi szakembert. Ezek a szakemberek az ajánlatot a vevő érdekeit figyelembe véve tudják megfogalmazni, továbbá ellenőrizni és értékelni tudják az ingatlan jogi jellemzőit, így a besorolását és abból fakadó használhatóságát, hasznosíthatóságát, vagy éppen az ingatlant terhelő terheket, továbbá az ingatlan műszaki állapotát.
Mindez azért is szükséges, mert a vételi ajánlat elfogadásával az ajánlattevő (vevő) és az ajánlatot elfogadó (eladó) személyek között egy érvényes adásvételi szerződés jön létre, feltéve, hogy annak szövege azt nem zárja ki. Ennek alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is alkalmas adásvételi szerződés megkötése a felek olyan kötelezettsége, amely bíróság előtt kikényszeríthető. Ettől a kötöttségtől csak akkor szabadulhat a fél, ha a másik fél nem ragaszkodik a szerződés megkötéséhez, de ebben az esetben is kártérítés fizetendő. Ha azonban az ajánlatban a fél fenntartotta magának az elállás jogát, az elállás feltételei szerint léphet ki az ügyletből.
II.2 Az ingatlanügynök
Ausztriában az ingatlanok értékesítésére túlnyomórészt ingatlanügynökök bevonásával kerül sor. Számolni kell ugyanakkor azzal, hogy az ingatlanügynök kettős ügynöki pozíciót tölt be: amikor a potenciális vevő részletesebb adatokat kér a megvásárolni tervezett ingatlanról, az ügynök jellemzően megbízás adásához köti azok kiadását, aminek eredményeként az ügynök mindkét fél ügynökeként fog a továbbiakban eljárni, és szerződő féllel szemben érvényesíteni fogja a jellemzően a (bruttó) vételár 3%-ában meghatározott közvetítői jutalékát.
II.3 A vételi ajánlat jellemző tartalma
II.3.1 Vételár
A vételi ajánlat legfontosabb eleme a vételár, ezt követő második legfontosabb eleme pedig a megvásárolandó ingatlan vagy ingatlanrészek leírása. A vevőnek a vételáron felül ingatlanszerzési adót kell fizetnie, amelynek a mértéke jelenleg a (bruttó) vételár 3,5%-a. Továbbá, hacsak nem mentesül az új jogszabályi rendelkezések alapján az illeték fizetésének a kötelezettsége alól, a vevőnek illetéket is fizetnie kell, amelynek mértéke jelenleg az ingatlan (bruttó) vételárának 1,1%-a. Előfordulhat továbbá, hogy az eladó az ingatlan vételárára még általános forgalmi adót is felszámít. Ezért már a vételi ajánlatban tisztázni kell, hogy a vételárat ÁFA-val vagy anélkül kell-e érteni, illetve mindez milyen következményekkel jár az ingatlan vevő általi hasznosíthatósága kapcsán. Az általános forgalmi adó fizetése nélkül értékesített ingatlant a vevő gyakran csak szintén nettó, azaz forgalmi adó felszámítása nélküli díj fejében jogosult hasznosítani, például bérbe adni; és ilyen esetben az esetleges felújítási költségekről kiállított számlák ÁFA-tartalmát nem tudja visszaigényelni.
II.3.2 Terhek
A vevőnek nyilatkoznia kell a vételi ajánlatban arról is, hogy tehermentesen veszi-e meg ill. át az ingatlant, vagy éppen milyen mértékben veszi át az ingatlanon meglévő terheket. Előfordulhat például, hogy az eladónak még van olyan, jellemzően jelzáloggal biztosított banki hitele, amely az ingatlant terheli; de akár az is előfordulhat, hogy az eladó családtagjának vagy másnak van használati joga az ingatlanra bejegyezve. Amennyiben a vételi ajánlatban a vevő úgy nyilatkozik, hogy az ingatlant terhek kívánja megvásárolni, úgy érdemes rögzíteni az ajánlatban azt is, hogy a fennálló terheket az eladónak vagy a tranzakciót bonyolító ügyvédnek/közjegyzőnek kell-e az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy a tranzakció során töröltetnie. Emellett fontos átgondolni és a vételi ajánlatban rögzíteni azt is, hogy a törlés költségeit az eladó viseli-e, illetőleg, hogy a tehermentesítés a vételárból vagy külön történik-e.
Úgyszintén érdemes rögzíteni az ajánlatban, hogy melyik fél viseli a szerződéses dokumentáció előkészítésének, a tranzakció lebonyolításának, az közreműködő letéteményesnek a költségeit, továbbá a tranzakcióhoz kapcsolódó esetleges adók és az eladót terhelő ingatlan-jövedelemadó, illetőleg az ingatlanszerzési adó kiszámításának és bevallásának költségeit, valamint az ingatlanközvetítőt díját.
II.3.3 A tranzakció menete
Az ajánlatban érdemes a tranzakció várható menetét is rögzíteni. Ez segítség lehet a felek jogainak későbbi könnyebb érvényesíthetősége során. Így például érdemes a vételi ajánlatnak kiterjednie olyan kérdésekre, hogy mikor, illetőleg meddig kell aláírni az adásvételi szerződést, mikor és hogyan kell átadni az ingatlant, illetőleg mikor kell kifizetni vagy letétbe helyezni a vételárat.
III.3.4 Szavatosság
A vételi ajánlatban fel kell tüntetni, hogy a vevő az eladótól milyen jog- és kellékszavatosságokat vár el, mert az ausztriai adásvételi szerződések jellemző tartalma szerint az eladók alapesetben legfeljebb az ingatlan tehermentességéért vállalnak felelősséget. Ezen okból is fontos, hogy a potenciális vevő lehetőség szerint már az ajánlat megtételekor tisztában legyen az ingatlan jogi és műszaki tulajdonságaival, és saját, az ingatlannal szemben támasztott elvárásaival, mert csak azok birtokában tudja megfogalmazni a megfelelő, eladóval szembeni szavatossági elvárásait. Ilyen kitétel hiányában ugyanis az eladó később alappal hozhatja fel, hogy a vevő által tett ajánlatot a szavatossági felelősségének kizártsága vagy korlátozottsága mellett fogadta el.
III.3.5 Ajánlati kötöttség
A vételi ajánlatnak minden tekintetben világos határidőket kell tartalmaznia. Ezek közül a legfontosabb a vevő által az ajánlatban meghatározott azon határidő, amelynek leteltéig az eladó joghatás kiváltására alkalmas módon elfogadhatja a vételi ajánlatot; az ezt követően elfogadott vételi ajánlat esetén a potenciális vevő maga dönti el, hogy elfogadja-e az eladó (elkésett) elfogadó nyilatkozatát, vagy esetleg már nem kívánja megvásárolni az ingatlant. Konkrét határidő hiányában az eladó „ésszerű időn” belül tehet elfogadó nyilatkozatot, amely ésszerű idő az eset összes körülményétől függ. Ez vita esetén komoly értelmezési kérdéseket vet majd fel mind a felek, mind az esetlegesen bevont bíróság oldalán.
III.3.6 Feltételek
Gyakran előfordul, hogy a vevő banki finanszírozásból kívánja az ingatlant megvásárolni, és az ajánlattételkor még nincs a kezében a finanszírozó bank kötelezettségvállaló nyilatkozata. Nincs akadálya annak, hogy a potenciális vevő elállási jogot biztosítson magának az ajánlatban arra az esetre, ha például mégsem talál finanszírozást az ingatlanra, vagy egyéb olyan, az ajánlatban pontosan meghatározott körülmény áll be, amely miatt a továbbiakban nem áll módjában az ingatlan megvásárlása vagy már nem szándékozik az ingatlant megvenni. Erre az esetre a vevőnek azért is érdemes elállási jogot kikötnie, mert ennek hiányában viselnie kell annak a kockázatát, hogy annak ellenére keletkezik vételár-fizetési kötelezettsége, hogy a bank nem folyósítja a kölcsönt.
II. A tranzakció lebonyolítása
II.1 Ausztriában az ingatlan-adásvételi szerződés megkötéséhez, illetve a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez számos lépésre van szükség, amelyek során az eljáró ügyvéd vagy közjegyző központi szerepet tölt be, és mind az eladó, mind a vevő érdekeit védenie kell. Az ügyvéd vagy közjegyző személyére általában a vevő tesz javaslatot, de nem ritka az olyan tranzakció, ahol az eladó előre meghatározza, hogy mely ügyvéddel vagy közjegyzővel hajlandó csak a tranzakció lebonyolítani. Az eljáró ügyvédek vagy közjegyzők díjazása jellemzően az ingatlan vételárán alapul, és annak 1,5-3%-át teszi ki.
Az ügyvéd vagy közjegyző jellemzően letéteményesi szerepet is betölt a tranzakció során: a letéti számlájára folyik be a vételár, valamint a vevő által fizetendő mellékköltségek is, mint például az ingatlanszerzési adó, ingatlan-nyilvántartási illeték, illetve az ingatlan-közvetítő vagy a közreműködő ügyvéd vagy közjegyző díja. Rendszerint a letétbe vett összegből kerül sor az ingatlan tehermentesítésére, az ingatlan-jövedelem adó megfizetésre és a tranzakcióval összefüggésben az eladót terhelő költségek kiegyenlítésére is; majd a mindezek után fennmaradó összeget kifizetik a vevőnek.
A tranzakcióban letéteményesként eljáró ügyvédet vagy közjegyzőt kötik az őt nyilvántartó kamara letétkezelésre vonatkozó előírásai, amelyek a felek érdekeit hivatottak védeni. Emiatt az eljáró ügyvéd vagy közjegyző külön (al)letéti számlát köteles nyitni a tranzakcióra, előzetes bejelentéseket tenni a kamarája felé, és a letétbe helyezett összegből csak a kamara jóváhagyása után teljesíthet bármilyen kifizetést.
A fentiekből látható, hogy az eljáró ügyvéd vagy közjegyző a feleket a tranzakcióval összefüggő adó- és illetékfizetési kötelezettségek teljesítése körében is képviseli. Ezt meghaladóan lényeges eljárási cselekményeket is végez: az érintett fél által szolgáltatott adatok és iratok alapján kiszámítja az ingatlanszerzési adót, az ingatlan-nyilvántartási illetéket, illetve az ingatlan-jövedelem adót; azokat az érintett felek adóazonosítójára hivatkozással bevallja, és az osztrák adóhatóság adót, illetőleg illetéket kiszabó határozatai alapján megfizeti (ún. Selbstberechnung) vagy adott esetben fizetés céljából azokat az érintett félnek továbbítja; majd az adóhatóság tranzakcióhoz kapcsolódó nullás igazolását átveszi, és azt mellékeli a tranzakció tárgyától függő ingatlan-nyilvántartási kérelméhez. Amennyiben a tranzakció részese nem osztrák állampolgár, úgy részére szükség esetén ideiglenes adószámot is igényelni kell, amely a fenti adó- és illetékfizetési kötelezettségek teljesíthetőségének előfeltétele. Megjegyzendő, hogy az eljáró ügyvéd vagy közjegyző közreműködése az adójogi ügyek intézésében jelentősen felgyorsíthatja a tranzakció folyamatát, hiszen nem kell akár több hónapot is várni az adóhatóság határozataira és igazolásaira.
Úgyszintén fontos, hogy a felek az adásvételi szerződésben rendszerint meghatalmazzák az eljáró ügyvédet vagy közjegyzőt azzal, hogy őket teljes jogkörrel képviselje az ingatlan-nyilvántartási hatóság és az adóhivatal előtt, nevükben a szükséges nyilatkozatokat megtegye, értesítéseket átvegye, valamint arra is, hogy a felek által aláírt okiratokon mindkét fél számra kötelező jelleggel módosítást eszközöljön, amennyiben az a tranzakció lebonyolításához és a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges.
II.2 Az összes nyitott kérdés tisztázása és a felek esetleges változtatási kérelmeinek a beépítése után a közreműködő ügyvéd vagy közjegyző véglegesíti a szerződést, amit a felek közjegyzői hitelesítés mellett írnak alá. Annak sincs akadálya, hogy az aláírások hitelesítését magyar közjegyző végezze, feltéve, hogy a hitelesítési záradék német nyelven kerül a dokumentumra, vagy arról rendelkezésre áll Ausztriában hiteles német fordítás. Megjegyezzük, hogy a gyakorlatban előfordul olyan, álláspontunk szerint jogi dogmatikai szempontból nehezen védhető eset is, amikor az ügyvéd vagy közjegyző az adásvételi szerződés aláírását ahhoz köti, hogy a teljes vételár és a vevőt terhelő mellékköltségek a letéti számlájára befizetésre kerüljenek; azaz a vevő a szerződés aláírása előtt teljesítse fizetési kötelezettségeit.
Általános gyakorlat, hogy az aláírás során a felek aláírják az adásvételi szerződés mellett az esetlegesen külön okiratba foglalt letéti szerződést, valamint a vevő ingatlan-nyilvántartási ranghelyének biztosításához szükséges okiratot, illetve adott esetben a finanszírozó bank jelzáloglevelét is. Banki finanszírozás esetén a bank jellemzően jelzálogjogot alapít az ingatlanra, amelynek bejegyzési illetéke a biztosított követelés 1,2%-a. Ezen dokumentumok közül az adásvételi szerződés tartalmazza a tehermentes tulajdonjog vevőre történő átruházásának minden előírását és feltételét, míg a letéti megállapodás a tranzakcióhoz kapcsolódó pénzáramlást és annak feltételeit szabályozza biztosítva, hogy a vételár kifizetésére csak a vevő ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően kerüljön sor. A ranghely nyilatkozat biztosítja a vevőnek, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a jogszerzése szerinti sorrendben megjelenjen, így az adásvételi szerződés megkötése után az ingatlanra új teher bejegyzése, vagy éppen az ingatlan eredeti eladó általi ismételt eladása kizárható.
II.3 A legtöbbször az okiratok aláírását követően az eljáró ügyvéd vagy közjegyző intézkedik az adó és illetékek kiszámítása, bevallása és befizetése iránt, a meglévő terhek törléséhez szükséges nyilatkozatok beszerzéséről, majd benyújtja a kérelmet és a kapcsolódó dokumentációt az illetékes ingatlan-nyilvántartáshoz. A vevő tulajdonjogának bejegyzését követően történik meg a fennmaradó vételárnak az eladó részére történő kifizetése.
II.4 Az ingatlan birtokba adására a felek által az ajánlatban (vagy a szerződésben) meghatározott módon és időpontban kerül sor, jellemzően a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően. A gyakorlat szerint a birtokbaadás napjától viseli a vevő az ingatlan terheit és húzza annak hasznait, ugyanakkor az ingatlanhoz kapcsolódó költségek (pl. közös költség, közműdíjak stb.) elszámolásának napjaként gyakran a birtokbaadásra vagy a vevő tulajdonjogának bejegyzése napjára következő hónap első napját határozzák meg a felek, hogy az elszámolás könnyebb legyen.
III. Záró gondolatok
Nem győzzük hangsúlyozni, hogy a szakértők bevonása már az ajánlattételi szakaszban is több mint ajánlott. Ezzel ugyanis a vevő nem csak abban lehet biztos, hogy az érdekeinek megfelelő vételi ajánlat kerül majd leadásra, de lehetősége van arra is, hogy a tranzakció költségeit csökkentse és kockázatait mérsékelje.
Így a vevő egy jól átgondolt tranzakciós struktúra esetén megspórolhatja az ingatlan-nyilvántartási illetéket (1,1%), vagy éppen megfelelő vevői struktúra esetén a jövőbeli eladásból realizált nyereségre eső adót (30%) csökkentheti.
Különösen síterepek közelében és egyéb turisztikai régiókban az ingatlanok használatának módja erősen korlátozott, ezért az ilyen tranzakcióknál szinte kötelezőnek mondható a szakértők bevonása. Olyan esettel is találkoztunk már, hogy a megvásárolni szándékozott ingatlan olyan társasházban volt, amelynek a belső szabályozása korlátozta az ingatlan vevő által tervezett hasznosítását.